Kwesties

Algemeen

Kwesties die regelmatig tijdens de besprekingen tussen STOK en Bo-Ex gedurende de jaren 2010 – 2015 terugkeerden:

  • Samenwerkingsovereenkomst
    Naar aanleiding van de vernieuwing van de Overlegwet per 1 januari 2009 heeft een werkgroep bekeken op welke punten de toen geldende Samenwerkingsovereenkomst aangepast moest worden om hem in overeenstemming te brengen met de nieuwe Overlegwet. Daarbij is een evaluatie uitgevoerd naar hoe de samenwerkingsovereenkomst in de praktijk werkt. De werkgroep heeft de Woonbond ingeschakeld om een enquête over de samenwerking uit te voeren.
    De conclusies en aanbevelingen op basis van dit onderzoek zijn op 4 oktober 2010 besproken, dat leverde veel ideëen over versterking huurdersparticipatie op. Deze worden stap voor stap verder uitgewerkt.
    Op 12 januari 2012 was het eindelijk zo ver: in het bestuurlijk overleg werd op feestelijk wijze de nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend.


  • Huurbeleid
    Dit onderwerp kwam de afgelopen jaren steeds aan de orde. In het verleden werd over de jaarlijkse huurverhoging onderhandeld. De laatste jaren was de jaarlijkse huurverhoging gelijk aan de inflatie, en viel er weinig te onderhandelen. Naar aanleiding van het plan voor energiebesparing is in 2010 wel uitgebreid gesproken over de streefhuren bij mutatie. Dat leidde tot een verhoging met 3% van de streefhuren die in 2003 waren overeengekomen.
    Minister Donner heeft diverse wijzigingen in de wet- en regelgeving van huren doorgevoerd, zoals het toekennen van 15 tot 25 extra punten in de woningwaardering. Het beleid van Bo-Ex t.a.v. de huren bij mutatie zal aangepast moeten worden om te voorkomen dat veel huurwoningen onbetaalbaar worden voor de mensen met een beperkt inkomen. Hiervoor is najaar 2011 een nieuwe werkgroep van Bo-Ex en STOK van start gegaan, die zich ook buigt over het woningvoorraadbeleid.
    Dit heeft een vervolg gekregen in het Ondernemingsplan 2012 – 2016 (zie hieronder).
  • Energiebesparing
    STOK en Bo-Ex hebben in 2009 een plan voor energiebesparing opgesteld, om de komende 10 jaar 20% te besparen op het gasverbruik in de bestaande woningvoorraad. Het gemiddelde energielabel van de woningen is een D-label. Na uitvoering van het plan verbetert het energielabel tot gemiddeld C-label. In 2010 zijn afspraken gemaakt over de manier waarop het plan gefinancierd zou moeten worden. Bo-Ex zal voor de uitvoering van het plan geen huurderhoging aan de zittende huurders vragen. Wel wordt de huur voor nieuwe huurders 3% hoger dan voorheen het geval was.
    Vervolgens was de ambitie om zelfs naar een gemiddeld B-label te gaan voor alle woningen. Dat zou kunnen door forse extra investeringen van Bo-Ex. In 2012 zijn de plannen voor energiebesparing verder uitgebreid en is afgesproken om in 2018 gemiddeld op een B-label uit te komen. De plannen worde stap voor stap (per complex) steeds verder uitgewerkt.
    Bo-Ex heeft aangegeven dat zij (behalve bij ingrijpende renovatie) de toezeggen om geen huurverhoging aan de zittende huurders te vragen ook voor de extra energiebesparende maatregelen gestand zal doen.
  • Jaarverslag en ondernemingsplan van Bo-Ex
    Deze komen jaarlijks aan de orde. Overigens worden ook het jaarverslag en werkplan van STOK steeds met de directie besproken.
  • Ondernemingsplan 2012 – 2016
    Eens in de 4 jaar wordt door Bo-Ex een beleidsplan opgesteld. Voor het beleidsplan 2011 – 2015 is op 21 september 2011 een bijeenkomst met STOK, bewonerscommissies en geïnteresseerde huurders georganiseerd. Zie voor een verslag van de discussie over het beleidsplan van Bo-Ex.
    Daarna buitelden de maatregelen vanuit Den Haag voor verhuurders over elkaar heen. Eerst kwam de aankondiging van de verhuurdersheffing. Daarna kwamen de problemen met de derivaten van corporatie Vestia en anderen. Om te voorkomen dat de betreffende corporaties failliet gaan zullen alle corporaties ook aan de dekking van het tekort moeten bijdragen. Tegelijk boden de diverse ministers aan verhuurders wel mogelijkheden voor hogere huren, middels de zogenaamde ‘Donnerpunten’ en extra huurverhoging voor hogere inkomensgroepen.Gezien de sterk gewijzigde financiële perspectieven heeft Bo-Ex in 2012 een ingrijpend herzien ondernemingsplan opgesteld. Om haar taken als verhuurder te kunnen uitvoeren wil Bo-Ex de huren bij mutatie (huurderswisseling) sterk gaan verhogen. Zittende huurders worden ontzien, behalve de hogere inkomens.
    Inmiddels heeft STOK advies over het Ondernemingsplan 2012-2016 uitgebracht. Een centraal punt is de zorg van STOK dat de huren onbetaalbaar worden voor veel mensen, en dat de meest gewilde buurten onbereikbaar worden voor de lagere inkomens. Dit advies is door Bo-Ex positief ontvangen, afgesproken is dat de voorstellen van STOK in het najaar van 2012 gezamenlijk verder worden uitgewerkt.
  • Servicekostenbeleid
    De servicekosten komen regelmatig aan de orde op de ledenvergadering. Knelpunten worden door het bestuur zo nodig ingebracht in het overleg met de directie. Een voorbeeld hiervan was de discussie over het vervangen van lampen. Dat leidde ertoe dat de bewoners de te veel betaalde kosten door Bo-Ex terug betaald kregen. Ander voorbeelden van servicekosten die vaak aan de orde komen zijn de schoonmaakkosten (en kwaliteit van de schoonmaak) en kosten van energie en gemeenschappelijke elektra.
  • Knelpunten
    Op de ALV melden bewonerscommissies naast sucsessen ook de nodige problemen. Voorbeelden hiervan zijn het niet tijdig reageren op brieven en het niet nakomen van afspraken door de Bo-Ex en de controle op de afhandeling van deze problemen. Knelpunten die door meerdere bewonerscommissies worden ervaren, of steeds maar niet worden opgelost worden door STOK ingebracht bij de besprekingen met de directie van Bo-Ex.
  • Kwaliteit van de dienstverlening
    Bo-Ex is aangesloten bij het Huur-label van het KWH. Dit instituut voert jaarlijks metingen uit naar de kwaliteit van de dienstverlening aan de huurders, en zet daarvoor ook enquêtes uit onder de huurders. De resultaten van de metingen en wat er eventueel nog verbeterd kan worden komen aan de orde in het overleg met Bo-Ex.

STedelijk Overleg Kommissies Bo-Ex (dat is de Vereniging van Bewonerscommissies van Bo-Ex in Utrecht en Nieuwegein)